根據統計，台北市目前有18萬戶的住宅屋齡超過31年，其中四、五樓公寓占了將近八成，如何讓老房子透過「都市更新」進行重建、整建、維護而再生，成為政府最迫切需要解決的問題。而蟄伏在18萬戶老房子底下的土地價值，蘊藏了龐大商機，也讓各路人馬紛紛搶進都更的市場。
最簡單的都更-老屋拉皮行情看俏

都市更新的方式中，增值利益最大的是重建，不過由於整合住戶意見不易，耗時也最久，也因此，不破壞建築結構的整建維護方式，就成了另一種最容易被住戶接受的選擇。
都更重建

都更重建增值利益大,但整合困難度高

藉由老房子的外觀拉皮與內部整修，原本不美觀的外牆龜裂、磁磚剝落、違建、冷氣機裝置凌亂的狀況，都能獲得改善，並可加強防震、補漏、防水的工程，「老屋換新衣」不但讓外觀煥然一新，也能拉長房子的使用時間，房價通常都能較同區域同屋齡的房子來得高。


各縣市政府積極鼓勵「老屋拉皮」，提供許多補助方案，在台北市4、5樓老舊公寓，最高可補助到總修繕費75%，最高上限1000萬元。台北市都更處也特別委託「崔媽媽基金會」到各社區輔導，提供給民眾「都市更新」不同的選擇。


相較於「老屋拉皮」的單純，拆除重建則複雜的多。都更的主要利益，來自於重建後容積的增加及售屋的利潤，依所在地區及條件的不同，最後申請下來的容積獎勵也不一樣，而這也是影響建商與住戶態度的關鍵因素。

「都市更新」的重建工程，可分為自建、委建、合建等三種方式；位在商業區的老房子，由於容積率高，投資報酬率也高，建商對於合建的合作模式，大多會相當積極。

但是對於位在住三區的舊公寓來說，房子的現況大多高於現行法定容積率，除非是位居精華地段的土地，否則建商獲利空間不大，投入合建的意願也相對不高。容積率與容積獎勵




















對於多數手邊現金不足的地主來說，合建最大的好處，便是一開始並不需要承擔資金的壓力，由地主提供土地，而建商則負起融資之責，以地主的土地來抵押貸款蓋房子。


以合建方式進行的都更案，地主與建商會協調一個比例，來分配最後蓋好的面積，比例通常為地主五到七成，建商三到五成，也因此地主很可能在改建後，分配到更狹小的居住空間，不過一旦簽定了合建合約，地主只能分得合約明載的坪數，是無法事後反悔的。


由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力，在都更的過程中。建商會負責所有的法規及行政流程，並協調整合所有權人的意見，對於有意參與都更，卻沒有時間和專業背景處理行政流程的住戶來說，是最便利的選擇。


都更的法令多如牛毛，專業門檻高，因此有意參與都更，又不願和建商合建的住戶，往往會透過建築經理公司或專業都更公司，協助辦理都更的程序。
都更慎選建商

為了避免財務糾紛，不但必須慎選有信譽的建商，也應交付第三方信託，才能保障建商與所有權人。

專業的都更公司，可以召開規劃說明會、處理法令問題、跑行政流程、協助遴選營造廠商等，而建築經理公司則可提供信託保障、融資貸款、協助權利變換計算比例等服務。不過在過程中，仍需靠住戶自己整合，可能會耗費住戶較多的心力。


中柱工程周副董解釋，住戶若選擇委建，必須自付營造費用，但換回的坪數較大，適合可以負擔工程費用，需要較大空間，或有意出售的所有權人。

而政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積，則全部歸為住戶所有，住戶除了將委託出售後的利潤，支付部份營建的費用，還可以享房屋、地價稅兩年減半優惠。

房市達人田大權提醒民眾，委建若經過權利變換的程序，會由三家鑑價公司估算更新前後的價值，為了自己的權益，住戶應該要多瞭解鑑價公司估價的原則與金額項目。

台北市府喊出「有錢自己賺」的口號，不但鼓勵住戶自組更新會，為了提高都更的誘因，更補助都更前期的整合及規劃費用，最高可達520萬元。

不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，都市更新的專業門檻很高，行政流程又繁瑣，沒有專業背景的民眾要自辦都更，往往會花費更長的時間。

而鑑價公司的服務費、營造的工程款，或是重建期間臨時住所的租金，每一筆費用都要由住戶先自行支付，光是營造的工程款就上億，口袋不夠深的小市民，通常無法負擔。

因此，資金充沛的銀行，就成了自辦都更者的最佳夥伴。

曾是921危樓的「尚華仁愛大樓」，經歷10年煎熬後，終於靠著第一銀行的金援，在去年順利動工自建，而且讓原本每坪50萬的同區最低行情，站上每坪100萬的身價，不但點燃了市民自建的信心，也引爆了銀行業加入都更市場的戰火。

第一銀行以提供信用、信託管理及建經等協助，促成了「尚華仁愛大樓」的重生，包含華南銀行、合作金庫、土地銀行 、台北富邦銀行、元大銀行等，也都相繼投入都更市場。

華南銀行與長安東路二段的「世和大樓」，透過容積獎勵，原樓地板面積從1728坪，增加到2219坪，原本每坪不到30萬，更新後每坪上看70萬元，光是容積獎勵，就創造了大約3.44億元的價值。


周副董建議，找對的人做事才是最重要的，為了加速都更的進行，好的協力單位會願意回饋利潤給原住戶，尋找協力廠商時，除了要瞭解廠商過往的背景和實績，更重要的是要懂得為雙方設想，創造雙贏的局面！

(文/胡嘉玲)今年8月起，台北市「老舊公寓更新專案」正式啟動，老屋重建有機會爭取到最高2倍的容積獎勵，都更政策大利多，讓原屋主更為惜售，新買家蠢蠢欲動，一連串的都更議題，引爆台北市中古屋市場行情，投資都更題材的中古屋，是不是一門好生意？投資時又有哪些該注意的眉角？
老公寓淘金 先看都更範圍及地段

由於財政部暫停國有地的標售，建商要找一塊完整的基地越來越難，台北縣市舊社區的都市更新，成為房地產的新戰場，但是都更有一定的門檻，也需要整合所有權人的意見，往往曠日費時；因此投資都更議題的老房子，如果能夠先到各縣市的都市發展相關單位，查詢已經公告的計畫資訊，掌握都更重點區域，將可縮短整個作業時間。
大安區都更吸引力

大安區的學區好、交通便利，對於投資兼自住的業主來說，非常具有吸引力。

而不在政府公告都更範圍內的老房子，最重要的就是地段和土地條件。無電梯的4樓公寓，由於公設比低、土地持分高，未來改建之後，能夠分得的條件也更好。

不過一般住宅區舊公寓的容積現況，大多高於現行法定容積率，地主不願改建之後的居住空間變小，對於條件要求普遍嚴苛，因此在整合不易且獲利不高的情況下，建商多不願參與住宅用地的改建案，對建商來說，談合建的誘因較高，

但如果是位在精華地段，還是具有相當大的開發價值，特別是位於大馬路旁或第一條巷子內、基地面積大、兩面臨路、街廓方正完整的老房子，都是投資都更屋的首選。


房地產女王張淳淳是精挑都更中古屋的專家，由於都更往往要耗費漫長的等待，她專挑精華地段、街廓整齊方正、純住宅型的4樓公寓，在都市更新進行前，將房子裝潢出租，不論都更的結果如何，投資報酬率一樣讓人滿意。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，位在商業用地的物件，由於容積率高於住宅用地，含金量也較高，因此在精選投資物件時，商業用地的４樓公寓，如果一樓沒有店面，頂樓沒有加蓋，旁邊有大型空地且產權單純，將來整合會更為順利。
6米巷的老公寓

住宅區內路寬6米巷的老公寓，由於施工不易，若非基地夠大，建商不見得有意願投入。



在選擇投資物件時，4樓的公寓又比5樓公寓佳。由於戶數較少，同樣100坪的土地，4樓公寓的土地持分就比5樓公寓高，而有些土地並不是同棟公寓的所有人均分，因此在選擇公寓時，也要張大眼睛看清楚，土地持分越大越有利。


以台北市而言，投資者搶破頭的莫過於大安區。徐佳馨表示，大安區的學區好、交通便利，對於投資兼自住的業主來說 ，非常具有吸引力。

區域內新舊大樓的價差大，更能突顯都更後的效益，因此同屬高價區段的中正、信義區，也是許多投資者趨之若鶩的投資標的。

張淳淳手上所持有的中古屋，大多是在大安區、松山區，「松山區大多街廓很方正，對於都更是一大利多；

如果是比較彎曲的街道，即使開發後也不美觀，也會降低建商開發的意願。」由於眼光精準，張淳淳今年剛購入的松山區中古屋，已經開始洽談都更的進行。


不過，即使是老舊社區，也不是所有的老房子都具有改建效益，屋齡並不是唯一的判斷標準。住宅區內路寬6米巷的老公寓，由於施工不易，若非基地夠大，建商不見得有意願投入。

都更計畫中，住戶整合是最難控制的因素，建商與住戶之間要達成共識，有相當的難度。

另外，住家附近如果變電所、飛機場、加油站、瓦斯槽、垃圾焚化爐、高壓電塔等嫌惡設施，也比較難納入改建範圍。

房市達人田大權也提醒，投資都更題材的中古屋時，要盡量避開違建太多的住宅，如擴建或加蓋的住戶，在談判時往往不願意縮小原有的使用空間，最後因為和建商談不成條件而成為釘子戶，這些都是在重建過程中有待克服的問題。

根據統計顯示，都更從開始談到完成，平均要花7.7年，近六年來，都更的成功率最高只有7.3％，平均21.37件只有1件成功。時間的不確定性，是每個都更投資者最大的隱憂。

田大權坦言，自己並不考慮去投資都更題材的中古屋，「外部變數多，不是自己能夠主導的。

耗費的時間又長，如果在等待的期間，商圈轉移，原本的投資潛力就潛下去了。」田大權更進一步說明，「房子要夠舊，才有都更的價值，但是如果等了10年之後，都更還沒進行，房子更舊，要賣給誰呢？」

忠孝東路SOGO旁的正義國宅延宕了16年，住戶整合是最難控制的因素，每個人的需求條件都不同，建商與住戶之間要達成共識，有相當的難度。

就算住戶之間的共識高，初期的整合、申請送件、政府審議核定，前置階段至少要花2年時間。等到開始進入申請建照、拆除、興建工程，也需2至3年，投資人對於時間的耗費，要先做好心理建設。



在「都市更新」的申請流程中，如果採取自建方式，還要自己先掏腰包，支付建築師、鑑價及政府規費等前置費用，進入工程階段時，住所的安置、稅費等等，都是一筆筆的支出，因此要取得銀行優渥的貸款條件，地段的選擇就更加重要了。

政府雖然祭出最高2倍容積獎勵，但需為綠建築、提供社區公益、完整街廓、位於策略性開發地區，難度極高。「都市更新計畫」為城市帶來新氣象與新機會，但民眾在錢進中古屋之前，務必要做好風險的評估、財務的規劃，才不會為自己帶來負擔。

  引用來源：Yahoo!奇摩好宅王

都市更新的議題，近年來持續發燒，但由於都更領域太過專業，許多人還是一知半解。以下特別整理了都市更新的常見問題，現在只要10分鐘，就可以立即搞懂都更。

問：都市更新是什麼？

答：「都市更新」是讓老房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫，「都市更新」可以讓房屋符合現代化的社會需求，市容更美麗，也更能提升都市整體的生活品質與機能。「都市更新」就像是城市面貌再生的種子，能讓整個城市的美力再進化。


答：房子要進行都市更新的重建前，必須先被劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」，如要查詢自己的房子，是否已經劃入更新地區或單位，可至「都市更新處」網站查詢。



1  非防火建築物棟數比例，達二分之一以上。
2  現有的巷道狹小，寬度小於6米，長度佔現有巷道總長二分之一以上。
3  土磚、木、磚及石造建築物，或是20年以上加強磚造及鋼鐵造、30年以上鋼筋混凝土及預
    鑄混凝土造、40年以上鋼骨混凝土建築，以上建築物合計面積，達總面積二分之一以上。
4 建築物的基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，達二分之一以上，有公共
   安全危險者。
5  建築物地面層土地使用現況，不符現行都市計畫分區使用樓地板面積，達二分之一以上。
6  距離捷運站200公尺內。
7  建築物沒有化糞池或沖洗式廁所排水，生活雜排水均未經處理而直接排放者，達二分之一
    以上。
8  4層以上合法建物棟數，達更新單元三分之一以上，半數以上沒有電梯，而且法定停車數低
   於戶數者。
9  耐震設計標準不符內政部78年5月5日修正規定的建物棟數，達二分之一以上者。
10  穿越更新單元內，且未供公共通行計畫道路面積比例，達二分之一以上。
11  現有建蔽率大於法定建蔽率，而且容積率低於法定容積率一半。
12  平均每戶居住樓地板面積，低於北市每戶居住樓地板面積平均水準二分之一以下者。
13  附近有內政部、市政府指定的歷史建築物及街區、都市計畫劃定保存區。
14  更新單元達907.5坪以上或完整街廓，而且超過十分之三土地及合法建物所有權人同意。



答：政府為了翻新城市面貌，紛紛祭出容積獎勵、賦稅減免、融資優惠等利多補助。參與都市更新計畫，除了享受政府提供的優惠獎勵外，還可以改善居住品質，讓房子升級，變得更美觀更安全。土地與建物都增值了，更可望賺到老宅變黃金屋的機會財。


答：一般的老屋改建，需要100%的所有權人同意，但是流程上只須按照一般建築管理程序就可以了，如果要辦理「都市更新」，就必須擬定計畫書送審，並舉辦公聽會，而且對於屋齡及基地面積等條件都有所限制。

「都市更新」的主要目的，是為了改善城市的居住環境，提升公共利益及生活機能，因此更重視公共設施的比例。

「都市更新」的基地面積通常較大，整合的戶數也較多，只要取得8成土地及合法建物所有權人的同意後，政府可介入執行公權力，對於不能配合者或公有土地參與「都市更新」具有強制性。


答：由於都更後公設比例增高，屋主最後分回的居住坪數，可能比原本的舊屋還小，因此必須付出額外成本，才能取得和都更前同樣居住面積的房子。

政府為了增加都更誘因，特別有條件地釋放比原來法定容積更高的獎勵。

舉例來說，一塊「住三」（見次頁表一）的基地面積1000坪，容積率225%，原本樓地板面積最多只能蓋到2250坪，但如果爭取20%的容積獎勵，則可加碼蓋到2700坪。


首先要看房屋的所在地，是否已被公告為都市更新地區，如果不在公告的區域內，但符合都更的申請條件，也可和鄰近土地及合法建物的所有權人合組更新單位，向政府申請都更劃定。

答：「都市更新單元」的劃定，必須先簽訂都市更新委託書、提供都更事業概要同意書，居民擬定房屋重建的「都市更新事業計畫」，申請審查通過後，即可開始執行政府通過的「都市更新事業計畫」。


答：都市更新的重建，可由都市更新事業機構（需為股份有限公司）或所有權人組成的「都市更新會」辦理，負責籌畫所需資金、協調全部的所有權人、申辦都市更新、申請建照、處理施工過程及細節等。


答：都市更新的流程中，有許多龐雜的費用會產生，如都市更新申請辦理費、建築及結構設計費、鑑價費、信託及管理費、房租及搬遷費、建築興建費等，種種費用因金額龐大，一般住戶通常無法獨立負擔，因此往往需要有信譽、有財力的建商或銀行等專業機構協助辦理。


答：更新後的房屋位置與樓層，原則上以原址原配為主，但是因為重新設計規劃的緣故，如果同一位置有二人以上申請，就先進行協調，如果協議不成，則公開抽籤。 房屋的分配以合法產權持分為依據，頂樓加蓋或是各樓層的違建，都不列入未來房屋分配的計算之中。

答：可以的！貸款繼續繳，等重建之後，新的土地持分及房屋權狀，會交還給原持有人，住戶再跟原銀行辦理貸款變更即可。



建蔽率：「建蔽率」指的是房屋投影面積與基地面積的比率。

若一塊土地的面積為100坪，而建物的投影面積為45坪，建蔽率為45%，通常建蔽率比率愈低，留下的空地愈大，建蔽率愈高，則空地面積愈小。 （建蔽率、容積率規定，請見表一）

容積率：「容積率」指的是建築坪數與土地坪數的比例。

若「住三」一塊土地的面積為100坪，容積率為225%，每坪土地可蓋2.25坪的建坪，若每一樓的樓板面積為45坪，則最多可蓋5層樓。（45*5=225） 通常容積率越高，一坪土地可蓋的坪數就越高。

更新單元：「都市更新單元」是可單獨實施都市更新計畫的分區，通常有最小基地規模限制。

權利變換：「權利變換」是更新地區內的土地及合法建物的所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新。




表一：建蔽率、容積率相關規定














內政部營建署都市更新網

台北市都市更新處

財團法人都市更新發展協會

行政院經建會加速推動都市更新方案

引用來源：Yahoo!奇摩好宅王

合理交換坪數　教你這樣算

12坪 × 300% ×1.6（公設轉換率）×（1+30%都市更新獎勵）=74.88坪

74.88坪 × 0.6 = 44.93 坪  （扣除約33%的公設，實際室內約30.10坪） 74.88坪 × 0.55 = 41.18 坪 （扣除約33%的公設，實際室內約27.59坪）

建方可分得價值 ＝ 50 × 0.4  = 20  萬元/坪 50 × 0.45 = 22.5 萬元/坪

20 / 1.25 / 1.125 = 14.22萬元/坪　（營建單價） 22.5 / 1.25 / 1.125 = 16.00萬元/坪　（營建單價）

透 過以上的公式，就算是一般的民眾，也可以在問到幾個重要關鍵數據後，套入算出建商和自己分配的比例是不是合理？算出建商使用的建材成本，大概會是落在哪 裡，不但可以要求建商不得偷工減料之外，對於未來新家建材的使用好壞，也會有一定的心理準備，充份達到保護自己的效果。

2012/03/25    【聯合報／記者何醒邦／台北報導】


藝人周杰倫母親葉惠美購買豪宅後卻發現窗外面對亂葬崗，怒控建商事前未告知，類似買房糾紛愈來愈多，房仲公會全聯會決定修改不動產說明書規範，要求業者賣房前必須詳列建物五十公尺內包括墓園、變電所與瓦斯行等嫌惡設施，甚至如前總統陳水扁住家等有爭議性的名人住所，都必須寫進交易合約中，新規定預計下月報內政部後即開始實施。

政府規定房仲業者接受賣房委託後，須製作不動產說明書揭露房地產各項資訊，以確保消費者權益，此說明書也是日後買方發現房屋瑕疵，據以請求賣方負起責任的依據。

永慶房屋法務經理吳宜學表示，說明書應記載事項卻沒記載，依法可罰業者六到卅萬元。

不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮表示，去年九月，監察院以房仲業買賣房屋，最高收取百分之六的服務費實在太高為由糾正內政部，為爭取維持服務費上限，業者提出改善房屋交易品質方案。

此次不動產說明書修正項目，包括須詳述土地與成屋的權利種類及使用管理狀況，如有無查封、假扣押，出租或占用，及社區管理委員會有無運作、住戶有無欠繳管理費。


李同榮說，除一般認知的嫌惡設施，公會還打算把民眾不喜歡、忌諱的項目都儘量列入，例如有爭議性的名人住所，像前總統陳水扁的住家，或可能帶來髒亂或噪音的KTV、餐廳及色情行業。

內政部地政司表示，區位條件會影響房產價格，本應詳述，假使業者願意加強，政府樂觀其成，但地政司也強調，服務品質本來就要提升，與調降服務費上限是兩碼子事，應分開處理。

台灣地狹人稠，都市地區房價一路攀升，人們無不絞盡腦汁、想方設法，讓一坪的面積能有兩坪的享受，因此頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等物件特別受人青睞，有一定的消費市場，然而，這些違章建築是否存在著不為人知的陷阱呢？

太平洋房屋表示，違章建築第一個陷阱是「新違建vs.舊違建」。依地方自治條例，各縣市政府所訂定之建築管理條例不盡相同，台北市政府以民國84年1月1日為分界，在此之前的為「既存違建」，列入分類分期處理，在此之後產生之「新違建」，依【臺北市違章建築處理要點】規定應查報拆除。因此，目前只是礙於政府的人力不足，無法進行全面的拆除，但只要有人舉報，台北市，無論是84年以前或以後的新舊違建，都有可能面臨被拆除的命運。

第二個陷阱即在於內政部將修正【違章建築處理辦法】，以按次計罰的方式進行罰鍰，直到恢復原狀為止，藉此減低違建的發生。因此，未來違建的部分，即使不會被拆除，但仍會有被罰鍰的疑慮，增加投資人的成本。

另外，在進行都更時，違建部分的容積獎勵規定也不同，以台北市為例，依照【都市更新建築容積獎勵辦法】及【臺北市都市更新自治條例】規定，必須要同時符合：
（1）占有他人土地，也就是屋主要與地主不同人；
（2）在民國77年8月1日以前興建完成的違章建築。所以，並非所有的違建部分，在都更時皆可獲得容積獎勵。

太平洋房屋表示，無論是做夾層、在頂樓上加蓋、把陽台外推，皆是為了使寸土寸金的房屋發揮最大效益，但這些房屋除了有被舉發拆遷的危機外，未來進行都更時，所得之容積獎勵也有限，還有可能與其他非頂樓住戶產生糾紛，讓彼此產生嫌隙，因此在購買這種房地產時，要事先做好考量評估，以免多花錢卻沒享用到應有的價值，反陷入官司及被拆除的地步，讓原有的高投報率美夢破碎，賠了夫人又折兵，所以買房時，委託專業、且有通過政府認證的房仲公司來服務自己，相信應可避免以上困擾。

「合宜住宅」是否停蓋問題，內政部長李鴻源表示，確實指示營建署研擬其他方案，包括合宜住宅擴大為造鎮概念、補強低房價區生活機能以吸引民眾入住等4、5個方案，不過現已定案的合宜住宅仍會繼續興建。

不過政府應該要從不同角度檢視居住問題，例如「國土規劃」或「打造新生活圈」，讓人口不要全部集中在台北。

內政部長李鴻源表示以前在外部為溼地努力，如今則在內部為溼地盡力。

 將把濕地法列為優先法案 研議配套尋求開發與保育平衡點
【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】
內政部營建署昨（14）日舉辦國際濕地日活動，內政部部長李鴻源表示，他會將濕地法列為優先法案，若通過，營建署也會研議補償機制配套，盼在開發與保育之間找到平衡點。


李鴻源並說，要解決住宅問題，得讓人口勿過度集中在台北，以城鄉再造角度讓人口分散，他未來將提出三至四個方案，包括合宜住宅擴大為造鎮概念、補強低房價區生活機能以吸引民眾入住等。已定案的合宜住宅案，則會繼續推展。

他表示，若能讓住宅與人口均衡分散在大台北各地區，房價自然會達成平衡，目前林口A7或板橋浮洲合宜住宅，平均每坪價格15萬或19萬元，比起一些新北市地區的房價，還是較高。

李鴻源說，那些房價仍低的區域，現在看起來距離好像很遠，但未來卻不一定，如桃園中壢在機場捷運通車後，往台北只要30分鐘，淡水新市鎮在輕軌做好後，進台北也只要半小時。

當然，除了交通配套要做好之外，其他生活機能如學校、公園、百貨公司等也要配合，以造鎮的概念營造出適合居住的環境。

針對濕地法，先前已送過立法院，但過期不續審退回，未來盼列優先法案。濕地法的重要內容包括濕地之評選與範圍劃定、濕地的保育與利用規劃，開發行為之迴避、衝擊減輕與補償機制。

居住正義 新生活圈 人口別集中

李鴻源表示，要解決居住問題，不應該只在提供供給，例如現在的合宜住宅申請住戶動輒上千戶，如果政府繼續只是不斷蓋房子，也就是讓這些地方塞滿人，居民仍然要每天通勤，反而是變相的造成當地的交通問題。

因此，李鴻源認為社會住宅與合宜住宅固然可以被列為解決居住問題的方案，但真正的重點應該是讓人口能均勻分配在台北以外，環境更好的地方，而政府的任務就是再造城鄉風貌，例如都更、提升當地生活機能，讓人民願意包括就學就業、生活起居都在當地，不要天天往返台北，如此一來房價也能自然回到平衡機制。

李鴻源說：『所以我是覺得這是一個積極的住宅政策，不是只是政府在補貼，而是說政府透過這樣的機制，讓經濟活絡起來，然後透過這樣的機制不會被標籤化，解決所有人住的問題。所以我要講的不是蓋跟不蓋，而是我們會有更多的選項。』

他說，如何把人口外移是一個思考方向，現在有很多地方看起來很遠，但未來未必，譬如桃園中壢在機場捷運通車後就住台北就只要30分鐘，未來輕軌做好，淡水新市鎮進到台北也只要30分鐘。

李鴻源以二重疏洪道附近為例，當地有一百多公頃濕地，環境很好，但一坪只要10來萬元，如果能把當地機能做好，附加價值做出來，就能吸引民眾入住。他表示，營建署推出的浮洲合宜住宅一坪19萬元，比新北市有很多地區還要貴，這些地區如果機能能提升，是不是比花大錢興建合宜住宅更好?

李鴻源直言，合宜住宅其實也有問題，以浮洲合宜住宅為例，未來預計興建4300戶，如果未來真有4000多戶入住，當地交通、停車位就是一大問題，未來恐怕新北市還得想辦法拆屋拓寬馬路，造成另一種民怨。 聯合報 中廣新聞

《違章建築修法 即報即拆罰到拆除為止》

違章建築未來有法可管。內政部部務會報（16）日通過違章建築處理辦法修正草案和建築法部分條文修正草案，擅自建造面積不同罰鍰將不同違建人，可連續處罰到拆除為止。符合公平正義，公部門也可委外拆除。
違建即報即拆 可連續處罰到拆除為止
內政部官員強調，建築法和違章建築處理辦法的修正都是為了遏止新的違章建築發生。對於新的違章建築，政府的現行作法是即報即拆，但政府人力有限，違章建築仍層出不窮。


違章建築查報及拆除 得委託民間辦理
基於政府查報和拆除人力不足，內政部修改辦法。首先，在處理違建方面，修正「違章建築處理辦法」，明定違章建築之查報及拆除工作得委託辦理。
政府可以委託民間來做，這大大地擴大拆除違章的能力。其次，列出處理既存違建的優先順序，增訂違章建築處理辦法第11條之1，凡是影響公共安全者，列為優先拆除對象，當地主管建築機關要訂定拆除計畫，限期拆除。
違章面積大小 罰鍰金額不同
對於擅自建造者、擅自使用者及擅自拆除者，修正其處罰方式，並要求實施建築管理前已建造完成之供公眾使用之建築物，應依規定申請核發使用執照。
現行對於擅自建造，係處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，然而擅自建造之樣態甚多，且不易進行現況測量、及執行違章拆除經費不敷執行，致違章建築處理不易。
為使違規行為人應自負責任，而非由公務機關編列預算進行拆除，本次「建築法」修正，對於擅自建造者違反建築法第25條規定，除明定「自行拆除」、「恢復原狀」之處理方式外，對於面積在750平方公尺以下者，處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，
擅自建造面積超過750平方公尺部分，另加計建築物造價千分之五十以下之罰鍰，屆期仍未補辦手續、未自行拆除或未恢復原狀者，得按次處罰。
內政部表示，建築法第25條已明定，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。
另外本次修正重點包括增訂第11條之1既存違章建築之處理方式，影響公共安全者，當地主管建築機關訂定拆除計畫限期拆除，以杜絕違章建築影響公共安全。
內政部表示，本辦法將在通過後依法制作業程序辦理發布，將要求各直轄市、縣（市）政府盡速依新規定辦理，訂定既存違章建築之劃分日期，落實新違章建築及既存違章建築影響公共安全之拆除，以遏止民眾擅自搭蓋違建之歪風。
標準作業程序 新違章建築拆除
說明
一、建築法。
二、違章建築處理辦法。
三、台北市違章建築處理要點。

工作項目	新違章建築拆除
說 明及法令 依據	一、 建築法。 二、 違章建築處理辦法。 三、原為「臺北市政府當前取締措施」92年12月1日修正為「臺北市違章建築處理要點」。
檢附證件	一、 臺北市政府都市發展局查報拆除函（或臺北市政 府都市發展局違章建築即時強制拆除通知書）。 二、臺北市建築管理工程處違章建築結案單。
處理程序	一、 案件交辦： （一）即時強制拆除： 查報函一份於違建現場交轄區拆除區隊收執後執行拆除，拆除後5日內填報結案單陳結。 （二）一般案件： 1.查報隊開具違建查報函並完成送達程序後，送違建科登記執行拆除，違建科收到違建查報拆除函後，即依轄區內查報違建情形及數量，由該轄區區隊長分配轄區拆除小隊安排拆除行程。 2.轄區拆除區隊各助理員接獲所分配查報函後於3日內帶領小隊人員(或雇工租械方式)至違建現場執行拆除作業，如須僱工租械或違建現場無人，則留置 預拆通知單，請違建人與助理員聯絡配合自拆改善，如屆期仍未自行拆除改善者，即以強制拆除，如現場無人並上鎖致無法進入執行拆除，則訂期函請警力配合拆 除。 二、拆除結案： （一）違建拆除後，各拆除區隊助理員應於拆除後5日內，檢附違建拆前、拆後同一角之相片填寫結案單陳結，經上級主管審核符合規定者，即准於結案，若有不符規定者應繼續執行至符合規定始准予結案。 （二）違建面積49平方公尺(含)以下，由區隊長決行，面積達50平方公尺(含)以上至99平方公尺(含)以下者，區隊長2日內轉科承辦員，由股長 審核決行（科內承辦人員執行拆除違建面積99平方公尺以下者，由股長審核決行），面積在100平方公尺(含)以上者，再由股長0.5日內呈科長審核決行。

臺北市建築管理工程處人事室
新聞來源,聯合報 中央日報 中廣新聞 臺北市建築管理工程

違建擬未拆先罰 房價看跌

最高20萬可累罰 罰到復原為止

2012年 02月20日       蘋果日報新聞    引用來源：按此 

「未申請就違法」

10間有7間加蓋

加蓋難再計價

頂樓加蓋未來可能根本無法計價，甚至房價因此而下修，不過仍然待法規實際執行後，才能看出影響層面有多大。
住在新北市某公寓的民眾許智堯表示，「要使用頂樓還要樓上住戶同意，若火災要逃到頂樓等救援，卻沒有逃生出口，一點好處都沒有。」















台灣都會區地狹人稠，有限空間傾向高密度使用，又如果是高房價的雙北市，空間就更加珍貴了，也因此，以違建方式爭取更多的空間，幾乎已經是雙北市的常態。

法規上對於違建的認定愈來愈嚴格，過去可能是明顯的頂樓加蓋才算是違建，現在包括陽台外推、陽台加裝窗框、露台加蓋遮陽罩等等，都列入算是違建範圍必須拆除。

根據內政部統計，全台灣總計尚未拆除的違建建數有54萬件，其中台北市約8萬件，新北市約17.5萬件，高雄市也有11萬件。拆除的人力不足，拆掉的可能比新增的還慢，違建看來還在持續增加中，違建是無可避免的台灣建築之瘤。

內政部部務會報昨（16）日通過違章建築處理辦法修正草案和建築法部分條文修正草案，為遏止新的違章建築，修法責成違建人自行拆除，而且加重處罰規定，由現行的一次罰款改為連續處罰，可以罰到拆除為止。但基於政府查報和拆除人力不足，內政部修改辦法，得委託民間查報及拆除，大大地擴大拆除違章的能力。

再者，列出處理既存違建的優先順序，增訂違章建築處理辦法第11條之1，凡是影響公共安全者，列為優先拆除對象，當地主管建築機關要訂定拆除計畫，限期拆除。

不過，根據住展房屋網的了解，台灣違建不勝枚舉，造成鄰里之間不睦紛爭的來源，各家各戶都想擴大自己的使用範圍，此舉就會在有意無意中侵犯到其他人的使用權益，或是佔用公共空間等等，問題層出不窮。

不過在違建罰則加重，以及委託民間查報拆除後，可望新違建增加的速度減緩，市容愈來愈美麗。 新聞提供：住展房屋網

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

 摘要:違章建築對於面積在750平方公尺以下者，處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。違建面積在750平方公尺以下者，處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。違建面積超過750平方公尺部分，另加計建築物造價千分之五十以下之罰鍰

違章建築的拆除有新規定，內政部部修正通過「違章建築處理辦法」修正案，明定違章建築之查報及拆除工作得委託辦理。對於擅自建造者、擅自使用者及擅自拆除者，修正其處罰方式，以使違規行為人應自負責任，並要求實施建築管理前，已建造完成之供公眾使用之建築物，應依規定申請核發使用執照。

隨著近來生活品質的提升，房價不斷上漲，民眾為了在有限的土地上增加生活空間，違章建築事件層出不窮，各直轄市、縣(市)政府亦因執行違章建築查報及拆除人力、經費不足，未能落實新違建之拆除，致違章建築問題日益嚴重，為有效遏止新違章建築之產生，並杜絕違章建築影響公共安全之情形，修正「違章建築處理辦法」，重點包括增訂第十一條之1既存違章建築之處理方式，影響公共安全者，當地主管建築機關訂定拆除計畫限期拆除，以杜絕違章建築影響公共安全。

內政部表示，本辦法將在通過後依法制作業程序辦理發布，將要求各直轄市、縣(市)政府盡速依新規定辦理，訂定既存違章建築之劃分日期，落實新違章建築及既存違章建築影響公共安全之拆除，以遏止民眾擅自搭蓋違建之歪風。

依據監察院2010年3月8日調查意見指出，違建處理應摒棄由公部門執行拆除之思維模式，賦予違建戶自行回復原狀之義務，內政部應積極推動修法，以健全法制。內政部表示，建築法第25條已明定，建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。現行對於擅自建造係處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，然而擅自建造之樣態甚多且不易進行現況測量及執行違章拆除經費不敷執行，致違章建築處理不易。

為使違規行為人應自負責任，而非由公務機關編列預算進行拆除，本次「建築法」修正，對於擅自建造者違反建築法第25條規定，除明定「自行拆除」、「恢復原狀」之處理方式外，對於面積在750平方公尺以下者，處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，擅自建造面積超過750平方公尺部分，另加計建築物造價千分之五十以下之罰鍰，屆期仍未補辦手續、未自行拆除或未恢復原狀者，得按次處罰。必要時，並得強制拆除，以維法紀，兼顧公義。

內政部同時指出，考量各直轄市、縣(市)政府編列違章建築相關業務查報經費不易，本次修正條文亦增定，違反建築法第25條罰鍰收入應成立基金，供作查報及執行拆除相關經費使用，並授權直轄市、縣(市)主管建築機關訂定基金保管及運用之辦法。

對於面積在750平方公尺以下者，處以新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。
此外，為加強建築物公共安全管理，本次修正重點還包括對於實施建築管理前已建造完成之供公眾使用之建築物，其使用符合相關土地使用管制規定，惟未依建築法第96條第1項規定申請核發使用執照者，增訂處罰規定，以促其依法完備相關程序。

內政部表示，此次修正草案對於違章建築相關處理及實施建築管理前已建造完成之供公眾使用建築物之管理，及增進維護公共安全與市容觀瞻都將有正面效益，後續將提送行政院轉請立法院審議。

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
2011.11.03 10:36 am  引用來源：按此

華固建設（2548）總經理洪嘉昇首度表示，若房市持續被負面訊息籠罩，房價恐會鬆動，但台北市的修正幅度應會在10%之內，新北市則看區域，供給量大的地方如林口、新莊，可能會跌15%至20%，房價已出現下修壓力。

華固是國內重量級建商，洪嘉昇表示，奢侈稅餘威仍在，政府又釋出不少調控政策，加上全球經濟情勢動盪不安，讓近來房市交投十分清淡，呈現「價平量縮」格局。

對房市未來走向，洪嘉昇認為，需視整體政經情勢而定，若國際經濟持穩、沒有更多利空消息，預料總統大選結束，到了明年3月、最慢第二季時，房市就可望回穩，量能有機會放大。

但若國際經濟仍欠佳，房市則會持續盤整，價格當然可能鬆動。

至於價格下修幅度，洪嘉昇強調，台北市因土地供給量少且價格高，有其一定成本，因此房價即使修正，幅度也不大，最慘頂多跌10%但新北市就得觀察區域供需情況，像林口、新莊等供給量大的區域，可能會跌15%至20%。

【2011/11/03 經濟日報】@ http://udn.com/

2011/10/01  【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】
引用來源：按此

政府推出的第二批合宜住宅「板橋浮洲案」昨天開標，日勝生以近150億元得標，將興建4618戶。內政部營建署長葉世文表示，最快明年3月可預售，大後年底完工交屋，未來每坪均價不得超過19.5萬元，總價在420萬至1050萬元間，約為當地新屋的7折以下。

至於第一批合宜住宅「機場捷運A7案」，葉世文說，因為A7站產業專區預標售案流標，導致時程延宕，原本預計最快今年底可預售，現在則「無法預估」。但官員說，浮洲案的進度會比A7案快。

葉世文也說，政府以後將視銷售情形，再決定是否推出下一批合宜住宅，從增加供給量讓房價下降。

浮洲案基地位於板橋浮洲地區南側，鄰近台鐵浮洲站、捷運亞東醫院站。第一區土地面積約1.3萬坪，第二區土地面積約2萬坪，未來日勝生將興建4618戶，其中有448戶、10%提供出租，租金不得超過每坪320元，出租期間必須滿10年，日勝生才能做其他處理。


日勝生指出，包括土地款項在內，全案總銷金額約421億元，將規劃16至25樓的高樓建物，初估有16%的獲利，約60至70億元。

蘋果日報  2011年 09月24日
引用來源：按此

【吳苡辰╱台北報導】詐騙集團橫行，連租房子也會被騙，「一屋多租」、「凶宅出租」、「假房東」都是常見的租屋陷阱，專家建議，租屋族支付任何費用與簽約時，一定要先確認對方身份，是否為房屋所有權人，才能避免租屋被騙。


上當的民眾付了錢後，大多是到約定簽約或搬家時間，卻發現聯絡不到「房東」，才驚覺受騙，但詐騙集團早已「遠走高飛，就像變了心的情人一樣，再也喚不回。」

專家建議，要避免「一屋多租」型的租屋詐騙，最簡單的辦法就是確認房屋產權所有人，事前要求房東攜帶權狀，支付任何費用前，一定要先確認對方身分，與權狀資料，確認無誤後，再簽約。

此外，房東刻意隱藏瑕疵屋也是常見的租屋陷阱，這類房東為吸引租屋族上鉤，通常會開出低於市價的行情，租屋族在電話中一定要多詢問，發現有不合理之處，必要時寧可放棄，另尋其他待租物件。若看屋滿意，也要多加打聽，左右鄰居、當地仲介或里長都可多問問。
東森房屋樹林溪洲加盟店店長朱忠順強烈建議，租屋時最好經過公證程序，雖然需要費用，但未來若發生糾紛，法院有強制力，可保障雙方權益，而且現在也有民間公證人，不必到法院。


高雄市民眾小亦說，看屋滿意後，卻擔心被別人捷足先登，可付訂金請房東保留優先承租權，若房東未攜帶權狀，至少要請房東出示身分證件，並確認、記錄房東的身分資料與聯絡方式，訂金金額也不要過高，若不幸遇到詐騙集團也可降低損失。



（聯合晚報）

租屋廣告到處可見，小心碰上「假租屋、真詐財」，北、中、南都會區陸續發生歹徒專挑有管理員帶看的高級出租套房，假裝房東，以低價廣告登報，要求被害人自行找管理員看屋，再用假契約和假鑰匙騙取房租和押金。

警方調查，「假房東」都是挑選台北市等地都會區，有管理員的高級套房，刊登低價廣告，以遠低於行情價「物超所值」的租金，誘使租屋者上鉤；在此之前，歹徒會先佯稱有意租屋，和真房東聯絡，確定房東將鑰匙交給大樓管理員保管並帶看屋，再現場實地勘查，套取基本資料。

「假房東」佯裝屋主刊登租屋廣告，有人來電詢問要求看屋時，就以工作太忙無法分身為由，要被害人自行前往找管理員看房子，不知情的管理員，也以為是真房東叫來看屋的人，被蒙在鼓裡。

假房東都是約被害人在外簽假合約，同時聲稱免費換鎖，交付一串假鑰匙，一次收取二個月的押金和房租後就閃人。

預防之道：

(三)不幸遭詐騙時應立即報警處理，歹徒所觸摸過之物品如租賃契約書等應保留供警方採證，以利破案。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】
換屋如出售房屋時，最常遇到要課徵土地增值稅，如果善用減免優惠可合法節稅，減免土地增值稅通常有3大優惠措施：(1)一生一次、(2)一生一屋及(3)重購退稅，其中以重購退稅最為節稅，還可以跟一生一次或一生一屋搭配使用。

新北市稅捐機關人士表示，換屋族減免土地增值稅的優惠有3項：一生一次、一生一屋及重購退稅，前兩項可享有10%優惠稅率，重購退稅是最節稅，「一生一 次」與「一生一屋」不能併用，但均可同時搭配重購退稅優惠措施一起使用。土地所有權人先適用過「一生一次」優惠稅率後，始可適用「一生一屋」優惠稅率。實 務上申報一生一屋優惠稅率時，稅捐機關會先檢驗是否曾適用「一生一次」，如果是才會審核「一生一屋條件」。
稅捐機關人士表示，採用自用住宅用地重購退稅的規定之一為：土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。2年期限計算會因為先售後購或先購後售而有不同，這個優惠要牢記：

(a)如果是先售後購，自出售土地完成移轉登記之日起2年內重購土地，其2年內重購土地日期之認定：重購土地如期申報者，以訂約日為準逾期申報者以申報日為準。

(b)如果是先購後售，自重購土地完成移轉登記之日起2年內出售土地，其2年內出售土地日期之認定：出售土地移轉現值如期申報者，以訂約日為準；逾期申報者以申報日為準。

            換屋族減免土地增值稅3大優惠比較表

項目	一生一次	一生一屋	重購退稅
土地稅法	第34條第1-4項	第34條第5項	第35條
稅率	10%	10%	退稅
出售面積	都市：3公畝 非都市：7公畝	都市：1.5公畝 非都市：3.5公畝	不限
設籍對象	本人、配偶或直系親屬	本人、配偶或未成年子女	本人、配偶或直系親屬
設籍及持有年限	不限	連續6年	不限
持有房地戶數	不限	本人、配偶或未成年子女，1屋為限	不限
無出租營業	出售前1年內	出售前5年內	出售前1年內
使用次數	1次	不限	不限
新舊土地買賣價格	不限	不限	新購土地之地價必須超過原出售土地地價扣除已繳納土地增值稅後之餘額
備註		．先購後售視為1屋須    自登記日起1年內出售 ．1屋包括信託移轉	．買賣完成2年內申請 ．退稅後5年內不得移轉    或改作其他用途

資料來源：新北市政府稅捐稽徵處

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】
2011.08.22 11:19 am

華固建設董事長鍾榮昌表示，國內房市自94年至今已出現史上最長多頭格局，目前已在景氣循環高點，必須注意。如今全球經濟隱憂多，台灣明年初又有選舉，房市「沒道理會好」。

華固是營建業的資優生，過去三年都賺一個股本以上，號稱是營建業的F4之一，其餘業者為長虹、興富發與遠雄。

華固經營方向定位為「精品級的營建業者」，集中於台北市中心推案，所推個案也常能創區域高價，例如南港的天滙，平均成交價在70萬元以上。華固股上周五收盤價為71.2元。　

鍾榮昌說，營建業者面臨兩大挑戰，首先，隨著台北精華區土地難尋，其次，國際會計制度（IFRS）將上路，業者將要調整經營策略，才能勝出。華固以往的「結案快、零餘屋」的快速周轉經營策略，將大調整，改為「先建後售、分批銷售」。

以下為專訪紀要：


答：歐美經濟發展出現隱憂，股票市場最快反映，台股兩周跌掉千點，很多人的資金都被壓住，眾人財富縮水，房市買盤自然有些影響、動能也跟著減少。

但還是要回歸市場供需，台北精華區、產品定位正確的建案，因為供給少，仍然很好賣，如位於台北市吉林路的「白金苑」、市民大道的「明日博」、新北市三重的「翔譽雙子星」等，最近都賣得不錯。

圖／經濟日報提供


答：房市這一波的多頭走勢，從民國94年、SARS之後就持續至今，僅在民國97年受金融海嘯衝擊，表現較差。這樣算下來，這一波多頭已持續很久，是史上最長的一次，以往大多五、六年就一個循環，民國80年到92年之間，還出現長期的不景氣。

仔細分析，民國94年至96年，房價漲的還沒那麼多；金融海嘯後，政府調降遺贈稅、利率也從3%一路降到1.25%，資金不斷回流，因此造成房價大幅上漲，後來才會出現奢侈稅來壓抑房價。


不過，台灣房市也不至於泡沫化，未來三到五年都不必擔心，尤其是大台北地區，由於戰後嬰兒潮在民國38年到48年間出生，這個世代民眾的子女都已經長大，到了適婚年齡，在這種情況下，房市目前的首購買盤很強勁，若戰後嬰兒潮世代的民眾有需要也有能力，多少會換屋、置產。

房市物件價格 兩極發展

 圖／經濟日報提供

答：房市將出現兩極發展，一是總價在700萬至1,000萬元之間的首購型產品，另一是上億元以上的高端豪宅，這兩種商品最好賣。


答：北部業者最大的挑戰，應該就是可開發土地愈來愈難取得。台北市地窄人稠，土地資源本就稀少，若有土地要釋出，賣價多是天價，你出天價買地，當然就有較高的風險。

圖／經濟日報提供

現在很多建商轉進都市更新，來拓展新領域，但都更往往曠日費時，除花很多心力整合之外，到了公部門那一關，通常又很慢。

另外，IFRS將上路，以前大家能用完工比例法入帳，以後只能用全部完工法，營建業的業績的波動有可能會很劇烈。整體看來，營建業雖面臨很多新挑戰，但最近大家的體質都不錯，我認為只要負債比在80%之下都算安全，即便面臨三年以上的不景氣也不至於倒閉。要注意的是，營建業的預收房款也算負債，扣掉這一部分，如今多數同行負債比都不算太高。

賣屋變法圖強 先建後售

答：過往華固為了累積資本、讓公司健康成長，採取快速推案、快速回收的策略，追求高周轉率，一個建案從土地取得到完工交屋，常常只要兩年半，而且我們一直秉持「零餘屋」的原則，某方面來看，華固有點像製造業、尤其是電子公司，快速銷售，盡量零庫存。

這也讓華固的資本淨值，由七、八年前的10幾億元，成長到超過百億元。我們每年都發十幾億元的現金股利出去，到第二季為止的淨值約105億元。

以前我們一拿到建照，就先預售，常常很快就clean（清空）。以後建照到手後，將會先動工，然後視情況銷售，等到完工後，再分批銷售。既因應台北土地資源稀少、也可在IFRS上路後，分配華固的入帳來源，讓業績表現較為平穩。


答：今年華固推出的都是商辦案，位於台北市內湖的「華固V5」年初已順利完銷，總價20.45億元，也正興建中，依照完工比例法入帳中。

【2011/08/22 經濟日報】@ http://udn.com/

新北擬修法 終結工業住宅

（中央社記者蔡沛琪、王鴻國新北市15日電）新北市政府城鄉局今天公布「都市計畫法新北市施行細則」草案指出，主要規範工業區各項商業使用總面積不能超過單一建築基地總面積10%，有助終結「工業住宅」亂象。

新北市城鄉發展局下午公布「都市計畫法新北市施行細則」草案，主要內容將工業區申請商業設施的比率由原本的50%降為30%，並規範各項商用總面積不得超過單一建築基地總面積10%。

城鄉局表示，「工業住宅」是業者依「都市計畫法台灣省施行細則」乙種工業區使用規定，以「一般商業設施」的一般事務所及零售業、服務業、餐飲業等用途推案，最後卻以一般住宅出售。

城鄉局指出，工業住宅屬於違規使用，戶數較多，但也可能造成社區的公設和綠地較少、周邊環境為工業區等問題。還可能衍生貸款成數偏低，難以轉手出脫、易產生消防公安及消費糾紛等問題。

為避免業者再走法令「後門」續推工業住宅，新北市新訂降低工業區商業設施比率、限制單一建築基地商業使用面積比率、廁所集中設置等「關後門」條款。

城鄉局副局長曾志煌說，希望藉此避免業者「掛羊頭賣狗肉」，違規使用工業區用地。
根據城鄉局的統計，新北市列管工業區內已領得建照、未領得使用執照的建築案件共108件，面對現有的工業住宅，城鄉局表示，將輔導建商以繳納代金、捐地等方式回饋，讓建案就地合法。

城鄉局強調，草案還明定住宅區內不得設置飲酒店，並調降土地使用分區建蔽率及部分專用區基準容積率、提高建築基地透水率，推動綠建築分級及獎勵容積比率，以保障居住安全和生活環境品質。1000815

杜絕掛羊頭賣狗肉　修法避免違規「工業住宅」鑽漏洞

(2011/08/15 19:36)  NOWnews 地方中心／新北報導

為解決目前坊間業者掛羊頭賣狗肉，推出「工業住宅」誤導消費者的情形，新北市政府藉此次升格的契機，訂定「都市計畫法新北市施行細則」草案，將工業區申請辦公空間的比例由原本50%降為30%，並規範各項商業使用總面積不得超過單一建築基地總面積10%，加上廁所集中設置的規定，可以大大避免違規「工業住宅」的產生，對民眾住的品質和安全更有保障。

新北市政府都市計畫科科長許仁成說，民間所謂的「工業住宅」，在新北市最多，起因是業者根據《都市計畫法臺灣省施行細則》第18條有關乙種工業區的使用規定，以其中「一般商業設施」的「一般事務所及自由職業事務所」、「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途推出建案，蓋了以後卻當一般住宅來販售。


為解決此一問題，新北市政府透過修法降低一般商業設施申請比例及規範單一建築基地申請比例，一方面避免違規使用，另一方面也避免因違規使用「先搶先贏」造成工業區 真正消費、服務等需求無法申請，阻礙工業區多元化及產業升級發展。

新北市政府城鄉發展局局長張璠表示，新北市近年都市發展形態已從傳統的點狀發展進至面狀發展，都市計畫執行更為複雜，傳統的管制體制已無法適用，而在全球化趨勢下，都市在區域發展的角色更形重要，故都市計畫的執行也要更改，以前各縣市均依內政部訂定的「都市計畫法臺灣省施行細則」規定進行管制，無法確實反映各縣都市發展的特色，這就是為何藉由升格為「新北市」，需訂定「都市計畫法新北市施行細則」的原因。

這次訂定也考量住宅區為保護居住環境而劃定，為降低部份業別對居住安寧的影響，對於撞球場及汽機車修理業等均增加申請面積以及需面臨12公尺以上道路的限制，並考量飲酒店業營業樣態繁多，且飲酒店業的經營時間常常都在晚間休息時段，將飲酒店業明定為住宅區內不得設置的項目，以保障新北市市民居住的安全。

蓋頂加成本 每坪不逾6萬

2011年 08月14日

先查是否曾報拆

精華地不應加價

購買頂樓加蓋注意事項

實價登錄 是實價課稅關鍵

  更新日期:"2011/08/10 05:30"
記者呂雪彗／台北報導
工商時報【記者呂雪彗／台北報導】

不動產交易依實價逐筆登錄，行政院內部出現二派角力戰！
行政院日前退回內政部呈報的平均地權條例修正草案，不過，多數高層贊成在資訊透明化原則下，應逐筆登錄實際交易價格，據悉，此一議題已驚動總統馬英九，將由總統府拍板裁決。

民進黨總統候選人蔡英文在多個公開場合提出非自用住宅不動產交易，依實價登錄，引起行政部門緊張，8月4日由副閣揆陳冲召開跨部會議，研商因應對策。

陳冲贊成內政部的主張，亦即房地產交易價格應依實價，每個地段逐筆登錄，但在公布時，再採區段化、去識別化方式，會中多數部會也支持這種主張。

不過，依此原則訂定的平均地權條例草案卻被政院退回，顯然政院內部高層意見並不一致，最終將向總統馬英九報告，由層峰裁決。

在立法院開議前，這項爭議勢必要解決，平均地權條例及地政士法修正草案將送交立法院，並同已在立院的不動產經紀業管理條例修正案一起審議，因此近日內將向馬英九報告此案，不讓蔡英文主張專美於前。

內政部於5月份研議平均地權條例及地政士法二部法案時，都明訂「依實際交易價格每個地段逐筆登錄」方式處理。

先前已送至立院的不動產經紀業管理條例修正草案，送至行政院時，政院高層受到建商壓力，將內政部版本改成「依區段化、去識別化」方式登錄交易價格。

高層說，建商及投資人反彈，是因擔心將來資訊一目了然，政府會依此資料進行實價課稅的基礎，但內政部已一再保證，財政部依實價課稅有另外一套系統，內政部將來即使要求不動產交易要採實價逐筆登錄，也不會將此資料提供財政部課稅之用。

至於隱私權問題，在法條上已明訂未來公布上網揭露會採區段化、去識別化方式，絕對顧慮買賣者的隱私權。